CATASTO, COSA COME QUANDO E PERCHE’!

COSA

Il  catasto è l’inventario dei beni immobili, terreni o fabbricati, esistenti sul territorio nazionale, appartenenti a soggetti privati e pubblici, comprese le superfici occupate da strade e acque.

In origine era costituito da documenti, mappe e atti che individuavano la superficie e le caratteristiche tecniche dei beni immobili ed i loro possessori, registrando informazioni sulla situazione aggiornata e tenendo traccia della cronistoria delle mutazioni avvenute nel corso degli anni.

Attualmente il catasto è un archivio digitale contenente tutte le proprietà immobiliari site in un Comune o una Provincia, con l’indicazione dei proprietari. Esso fornisce le informazioni relative alla localizzazione geografica, all’estensione e alla consistenza di un bene immobiliare, la sua destinazione d’uso e le sue caratteristiche e relativi redditi.

L’articolo 1 della Legge Fondamentale del 1886 definisce il Catasto Italiano come: “Catasto geometrico particellare, fondato sulla misura e sulla stima, non probatorio, allo scopo di accertare la “proprietà” immobiliare, evidenziarne le mutazioni e determinare le imposte”.

La funzione del catasto è quella di censire tutte le proprietà immobiliari presenti sul territorio italiano.

In Italia è suddiviso in due sezioni: il Catasto Terreni, che comprende l’elenco di tutti i terreni di natura agricola e il Catasto Edilizio Urbano (Catasto Fabbricati), che è costituito dagli immobili di natura civile, industriale e commerciale.

VISURA CATASTALE

La visura catastale permette la consultazione degli atti e dei documenti catastali e di acquisire informazioni riguardanti un determinato immobile. La visura contiene le informazioni sulle particelle inscritte al Catasto Terreni e al Catasto Fabbricati, sulla mappa catastale e sulle planimetrie rappresentative delle unità immobiliari urbane.

Le informazioni catastali sono di libera consultazione, possono essere ricercate nel portale online oppure recandosi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate in due modi:

  • nominalmente, ossia chiedendo l’elenco degli immobili legati al medesimo proprietario;
  • per immobile, in questo caso è necessario essere in possesso dei dati catastali.

Le visure catastali e planimetriche sono parte integrante dei documenti necessari in caso di compravendita, con i quali il notaio ed un eventuale tecnico di fiducia verificheranno la congruità tra lo stato dichiarato in catasto e lo stato attuale dell’immobile. In mancanza di tale congruità, si dovranno sanare le difformità.

QUANDO

L’obbligo dell’accatastamento nasce da due esigenze in particolare:

  • in urbanistica permette la conoscenza dell’esistenza, disposizione e conformazione degli immobili presenti sul suolo;
  • dal punto di vista fiscale, è utile per conoscere la rendita, cioè il reddito che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ad ogni singolo bene immobiliare, sulla base del quale vengono calcolate le imposte.

E’ necessario procedere ad un nuovo accatastamento o alla variazione di entità già esistenti in una casistica davvero varia. Si riportano di seguito alcune delle causali più frequenti:

  • nuova costruzione;
  • ampliamento di edificio esistente;
  • variazione del numero di unità immobiliari;
  • frazionamento di unità immobiliare;
  • cambiamento di destinazione d’uso;
  • ristrutturazione che comporti modifica di categoria o rendita.

Le circolari dell’Agenzia del Territorio prevedono casi in cui le modifiche apportate agli immobili non hanno valenza tributaria e significativa: tali eventi non necessitano di aggiornamento/variazione catastale.

CHI E COME

Il censimento, ovvero l’operazione di registrazione dei beni, ha come base le unità immobiliari cioè ogni parte di immobile che nello stato di fatto in cui si trova è utile ed atta a produrre un proprio reddito. In un edificio quindi si possono trovare più unità immobiliari, come negozi, abitazioni, autorimesse o magazzini; al tempo stesso però una unità immobiliare può essere costituita da diversi edifici, come alberghi, complessi industriali o scolastici.

Per ogni unità immobiliare sono registrate anche l’elaborato planimetrico (con l’indicazione delle unità immobiliari presenti) e le planimetrie catastali (con l’indicazione della geometria e composizione dell’unità immobiliare).

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(esempio di planimetria catastale)

Per effettuare un accatastamento, il tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra) dovrà eseguire la seguente procedura:

  • identificazione catastale e toponomastica,
  • calcolo della consistenza, misurata in vani per gli immobili civili e in metri quadrati per quelli commerciali,
  • attribuzione della categoria,
  • attribuzione della classe.

Successivamente, nell’archivio catastale, ad ogni unità immobiliare corrisponderanno i dati identificativi:

  • comune,
  • sezione (se presente)
  • foglio
  • particella
  • subalterno
  • consistenza
  • categoria
  • classe di redditività
  • rendita catastale.

Tutti questi dati identificheranno in modo univoco l’edificio o parte di esso.

Perizia srl offre servizi di accatastamento, aggiornamento catastale compresi aggiornamenti delle planimetrie e relativo rilievo di dettaglio, qualora sia necessario, comprese le pratiche connesse, ovvero presentazione della documentazione tecnica amministrativa per nuove costruzioni, ristrutturazioni, ampliamenti ecc.

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